Energieausweis fehlt? Diese Bußgelder drohen wirklich

Die kurze Antwort zuerst: Wer beim Verkauf oder bei der Vermietung keinen Energieausweis vorlegt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro – so steht es in § 108 Abs. 2 Nr. 2 GModG. Derselbe Rahmen gilt, wenn der Ausweis nach Vertragsschluss nicht übergeben wird, wenn die Pflichtangaben in der Immobilienanzeige fehlen oder wenn jemand einen Ausweis ohne Berechtigung ausstellt. Die GModG-Novelle, die am 29.07.2026 in Kraft getreten ist, hat daran nichts geändert: Die Energieausweis-Vorschriften der §§ 79 bis 88 GModG gelten unverändert weiter.

Dass Sie im Netz auch 5.000, 15.000 oder 50.000 Euro finden, hat einen einfachen Grund: Diese Zahlen stammen entweder aus anderen Bußgeldtatbeständen des GEG oder aus veralteten Artikeln zur früheren Energieeinsparverordnung. Wir sortieren das in diesem Beitrag sauber – mit Paragraphen-Beleg, damit Sie nicht auf die falsche Zahl vertrauen.

Und weil ein Bußgeldrahmen allein noch niemandem hilft: Sie erfahren auch, wer konkret haftet (Eigentümer und Makler), wie solche Verstöße überhaupt auffallen und wie Sie einen fehlenden Ausweis in 48 Stunden heilen, bevor die erste Besichtigung ansteht.

Wie hoch ist das Bußgeld für einen fehlenden Energieausweis wirklich?

§ 108 GModG listet in Absatz 1 die Ordnungswidrigkeiten des Gesetzes auf und staffelt in Absatz 2 die Bußgeldrahmen in drei Stufen: bis 50.000 Euro, bis 10.000 Euro und bis 5.000 Euro. Alle Tatbestände, die den Energieausweis betreffen, stehen in der mittleren Stufe. Wörtlich: Die Ordnungswidrigkeit kann „in den Fällen des Absatzes 1 Nummer 15 bis 22 mit einer Geldbuße bis zu zehntausend Euro” geahndet werden (§ 108 Abs. 2 Nr. 2 GModG).

Zwei Dinge sind dabei wichtig. Erstens: 10.000 Euro sind die Obergrenze, kein Festbetrag. Die Behörde bemisst das Bußgeld nach Schwere, Dauer und Verschulden – ein erstmaliges Versäumnis eines privaten Verkäufers wird anders bewertet als systematische Verstöße eines gewerblichen Anbieters. Zweitens: Geahndet wird nur, wer „vorsätzlich oder leichtfertig” handelt (§ 108 Abs. 1 GModG). Leichtfertig heißt allerdings nicht viel Spielraum: Wer verkauft oder vermietet, muss die Pflicht kennen.

Woher kommen die 50.000 Euro, die im Netz kursieren?

Die 50.000 Euro stehen tatsächlich in § 108 GModG – aber in Absatz 2 Nr. 1, und der verweist auf die Nummern 1 bis 3 und 12 bis 14 des Tatbestandskatalogs. Dahinter stehen Verstöße gegen bauliche Anforderungen und Vorgaben für Heizungsanlagen, etwa wenn ein Neubau nicht den energetischen Standards entspricht. Mit dem Energieausweis hat dieser Rahmen nichts zu tun. Wer Ihnen „bis zu 50.000 Euro für den fehlenden Energieausweis” ankündigt, hat den Paragraphen nicht zu Ende gelesen.

Und die 5.000 oder 15.000 Euro?

Bis zu 5.000 Euro gelten für die „übrigen Fälle” des § 108 Abs. 1 GModG (Abs. 2 Nr. 3) – also für kleinere Pflichten wie bestimmte Betriebs- und Prüfvorgaben, nicht für den Energieausweis. Die häufig zitierten 15.000 Euro stammen aus der alten Energieeinsparverordnung (EnEV), die 2020 im GEG aufgegangen ist. Artikel mit dieser Zahl sind schlicht veraltet – ein gutes Beispiel dafür, warum ein sichtbarer Rechtsstand bei diesem Thema kein Schmuck ist, sondern Pflicht.

Welche Energieausweis-Verstöße kosten was?

Hier der komplette Katalog der Energieausweis-Tatbestände aus § 108 Abs. 1 GModG – alle fallen in den Rahmen bis 10.000 Euro:

Verstoß	Rechtsgrundlage	Bußgeldtatbestand	Rahmen
Ausweis oder Kopie bei der Besichtigung nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorgelegt (gilt bei Verkauf und Vermietung)	§ 80 Abs. 4, auch i. V. m. Abs. 5 GModG	§ 108 Abs. 1 Nr. 18	bis 10.000 €
Ausweis oder Kopie nach Vertragsschluss nicht unverzüglich übergeben	§ 80 Abs. 4 Satz 5, auch i. V. m. Abs. 5 GModG	§ 108 Abs. 1 Nr. 19	bis 10.000 €
Pflichtangaben in der Immobilienanzeige fehlen (Ausweisart, Energiekennwert, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse)	§ 87 Abs. 1 GModG	§ 108 Abs. 1 Nr. 21	bis 10.000 €
Energieausweis ohne Ausstellungsberechtigung ausgestellt	§ 88 Abs. 1 GModG	§ 108 Abs. 1 Nr. 22	bis 10.000 €
Nicht für richtige Daten als Grundlage des Ausweises gesorgt	§ 83 GModG	§ 108 Abs. 1 Nr. 20	bis 10.000 €
Bei Neubau oder Änderung nicht sichergestellt, dass der Ausweis dem Eigentümer übergeben wird	§ 80 Abs. 1 GModG	§ 108 Abs. 1 Nr. 17	bis 10.000 €

Beachten Sie: Das sind eigenständige Tatbestände. Wer ohne Ausweis inseriert, bei der Besichtigung nichts vorlegt und nach dem Notartermin nichts übergibt, begeht nicht einen Verstoß, sondern mehrere – und jede geschaltete Anzeige zählt für sich.

Merksatz: Für alles rund um den Energieausweis gilt ein Bußgeldrahmen von bis zu 10.000 Euro je Verstoß (§ 108 Abs. 2 Nr. 2 GModG). Die 50.000 Euro betreffen andere GEG-Verstöße, die 15.000 Euro stammen aus der abgelösten EnEV.

Wer haftet: Eigentümer oder Makler?

Beide – und zwar nebeneinander. § 80 Abs. 4 GModG verpflichtet ausdrücklich den „Verkäufer oder den Immobilienmakler”, dem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie vorzulegen; Absatz 5 überträgt das auf Vermietung, Verpachtung und Leasing. Auch § 87 GModG nennt den Makler ausdrücklich als Verantwortlichen für die Pflichtangaben in der Anzeige, wenn er sie schaltet.

Für Sie als Eigentümer heißt das: Ein beauftragter Makler nimmt Ihnen die Arbeit ab, aber nicht automatisch die Verantwortung – und umgekehrt kann sich kein Makler darauf zurückziehen, der Eigentümer habe den Ausweis eben nicht geliefert. Ein Makler, der ohne gültigen Energieausweis inseriert oder Besichtigungen durchführt, riskiert das Bußgeld selbst. In unserer Arbeit als Immobilienmakler in Lübeck ist der Ausweis deshalb Teil der Vermarktungsfreigabe: Ohne ihn geht kein Exposé online.

Neben dem Bußgeld gibt es eine zweite Flanke, die gewerbliche Anbieter kennen sollten: Fehlende Pflichtangaben in Anzeigen können wettbewerbsrechtliche Abmahnungen durch Mitbewerber oder Verbände nach sich ziehen. Die kosten zwar meist weniger als der Bußgeldrahmen, kommen aber deutlich häufiger vor.

Wie fallen Verstöße überhaupt auf?

„Das kontrolliert doch keiner” hören wir gelegentlich in Beratungen. Das stimmt so nicht mehr, denn Immobilienanzeigen sind öffentlich – und damit der am leichtesten überprüfbare Teil des GEG:

• Anzeigen-Screening: Portalanzeigen ohne Energiekennwerte fallen jedem auf, der gezielt danach sucht – Landesbehörden und Verbraucherzentralen führen Stichproben durch, und die Prüfung einer Anzeige dauert Sekunden.
• Mitbewerber und Abmahnvereine: Gerade bei gewerblichen Anbietern und Maklern beobachten Wettbewerber die Portale. Eine unvollständige Anzeige ist ein gefundenes Fressen.
• Käufer und Mieter: Wer sich nach dem Vertragsschluss übergangen fühlt – etwa weil der versprochene Ausweis nie übergeben wurde –, meldet das im Streitfall gern der zuständigen Behörde. Viele Verfahren beginnen mit einem geplatzten Miet- oder Kaufverhältnis.
• Der Vollzug selbst: Energieausweise tragen Registriernummern, und das GEG sieht Stichprobenkontrollen der Ausweise vor. Ein ohne Berechtigung ausgestellter Ausweis fällt spätestens hier auf.

Unser Angebot: Sie planen einen Verkauf oder eine Vermietung und sind unsicher, ob Ihr Energieausweis noch gültig ist oder welcher Typ zulässig wäre? Im kostenlosen Erstgespräch prüfen wir das gemeinsam – nüchtern, ohne Verkaufsdruck. Termin vereinbaren

So heilen Sie einen fehlenden Energieausweis in 48 Stunden

Ein fehlender Ausweis ist kein Grund zur Panik, sondern ein lösbares Terminproblem. So gehen Sie pragmatisch vor:

1. Anzeigen sofort pausieren oder korrigieren. Jede laufende Anzeige ohne Pflichtangaben ist ein eigener Verstoß. Nehmen Sie Inserate offline, bis die Kennwerte drinstehen – das kostet Sie zwei Tage Sichtbarkeit, erspart aber das größte Risiko.
2. Klären, welcher Ausweistyp zulässig ist. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist der Bedarfsausweis Pflicht (§ 80 Abs. 3 GModG) – es sei denn, das Haus wurde auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 gebracht. Alle anderen haben die Wahl. Die Entscheidungshilfe dazu finden Sie in unserem Beitrag Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis.
3. Unterlagen zusammenstellen. Für den Verbrauchsausweis: Heizkostenabrechnungen der letzten 36 Monate, Wohnfläche, Baujahr, Angaben zu Leerständen. Für den Bedarfsausweis: Baupläne, Angaben zu Dämmung, Fenstern und Heizungstechnik – notfalls nimmt der Aussteller die Daten vor Ort auf.
4. Aussteller beauftragen. Ein Verbrauchsausweis ist bei vollständigen Unterlagen häufig innerhalb von 24 bis 48 Stunden ausgestellt. Ein Bedarfsausweis dauert mit Datenaufnahme und Berechnung länger – planen Sie hier eher ein bis zwei Wochen ein. Was beides kostet, haben wir im Beitrag Energieausweis: Kosten aufgeschlüsselt.
5. Erst dann Besichtigungen ansetzen. Mit Ausweis in der Hand erfüllen Sie die Vorlagepflicht nebenbei: Kopie ins Exposé, Original zur Besichtigung, Übergabe der Kopie unmittelbar nach dem Vertragsschluss – und den Übergabezeitpunkt kurz schriftlich festhalten.

Wichtig: Beauftragen Sie nur ausstellungsberechtigte Personen. Ein Ausweis vom nicht berechtigten Aussteller ist nicht nur wertlos – die Ausstellung selbst ist ein Bußgeldtatbestand (§ 108 Abs. 1 Nr. 22 GModG), und Sie stehen am Ende ohne gültiges Dokument da.

Welche Sonderfälle gibt es?

Baudenkmal

Für Baudenkmäler – nach Landesrecht geschützte Gebäude (§ 3 Abs. 1 Nr. 3 GModG) – sind die Vorlage- und Übergabepflichten des § 80 Abs. 3 bis 7 GModG ausdrücklich ausgenommen (§ 79 Abs. 4 GModG). Sie dürfen ein denkmalgeschütztes Haus also ohne Energieausweis verkaufen oder vermieten. In Lübeck betrifft das viele Objekte, gerade in der Altstadt: Ob Ihr Haus als Denkmal geführt wird, klärt ein Blick in die Denkmalliste der Hansestadt oder eine Nachfrage bei der Denkmalpflege. Verlassen Sie sich nicht auf Vermutungen – „alt” heißt nicht automatisch „geschützt”.

Kleine Gebäude

Auf Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche (§ 3 Abs. 1 Nr. 17 GModG) ist der gesamte Energieausweis-Abschnitt nicht anzuwenden (§ 79 Abs. 4 GModG). Das Gartenhaus oder das kleine Wochenendhaus braucht also keinen Ausweis. Achtung: Es zählt das Gebäude, nicht die Wohnung – eine 45-m²-Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus ist kein „kleines Gebäude”.

Erbfall und Eigennutzung

Die Pflichten aus § 80 Abs. 4 und 5 GModG entstehen erst bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing. Wer ein Haus erbt und selbst einzieht, braucht keinen Energieausweis – auch nicht „für die Akten”. Erst wenn die Erbengemeinschaft verkauft oder vermietet, muss der Ausweis vor der ersten Besichtigung vorliegen. Praxis-Hinweis für Lübecker Erbfälle: Viele Nachlass-Immobilien sind Altbauten mit Bauantrag vor November 1977 und weniger als fünf Wohnungen – dann führt am Bedarfsausweis kein Weg vorbei, und der braucht Vorlauf. Klären Sie das früh, nicht erst, wenn der Käufer schon gefunden ist.

Wie wir das in Lübeck handhaben

Als Maklerbüro mit dena-gelistetem Energieberater im Haus prüfen wir den Energieausweis vor jeder Vermarktung – nicht als Formalie, sondern als festen Schritt: Liegt ein Ausweis vor? Ist er noch gültig (zehn Jahre ab Ausstellung, § 79 Abs. 3 GModG)? Ist es der zulässige Typ für dieses Gebäude? Und stehen alle Pflichtangaben nach § 87 GModG in jedem Exposé und jeder Portalanzeige? Erst wenn diese vier Fragen beantwortet sind, geht ein Objekt online.

Der Grund ist unspektakulär: Im Lübecker Bestand – Gründerzeithäuser in St. Gertrud, Siedlungshäuser der 1930er bis 1960er in St. Lorenz oder Kücknitz – ist der Bedarfsausweis häufig Pflicht, und genau das wird bei privaten Verkäufen am öftesten übersehen. In unseren Beratungen sehen wir regelmäßig Verbrauchsausweise für Gebäude, die gar keinen haben dürften. Das ist kein böser Wille, aber es bleibt ein Verstoß – und es verunsichert Käufer im Zweifel mehr als ein ehrlicher schlechter Kennwert.

Wenn Sie einen Verkauf oder eine Vermietung planen und beim Energieausweis auf Nummer sicher gehen wollen: Sprechen Sie uns an. Wir prüfen Ihren vorhandenen Ausweis, sagen Ihnen klar, ob er trägt, und kümmern uns bei Bedarf um einen neuen – bevor die erste Anzeige geschaltet wird. Vereinbaren Sie ein kostenloses Erstgespräch.