Geerbtes Haus verkaufen: Reihenfolge, Erbengemeinschaft, Fristen

Ein geerbtes Haus verkauft sich nicht anders als ein gekauftes, aber der Weg dorthin ist länger. Vor dem ersten Besichtigungstermin stehen drei Dinge: der Nachweis, dass Sie Erbe sind, die Berichtigung des Grundbuchs und, falls mehrere erben, die Einigung innerhalb der Erbengemeinschaft.

Diese Reihenfolge ist nicht verhandelbar. Verkaufen kann nur, wer im Grundbuch als Eigentümer steht. Wer die Vermarktung beginnt, bevor das geklärt ist, steht am Ende mit einem kaufbereiten Interessenten da und kann nicht liefern.

Die gute Nachricht: Zwei der drei Schritte sind reine Formsache, wenn man sie früh angeht. Und eine Frist arbeitet sogar für Sie, sofern Sie sie kennen.

Die Reihenfolge in fünf Schritten

Schritt	Was zu tun ist	Dauer
1	Erbnachweis beschaffen	2 Wochen bis 3 Monate
2	Grundbuch berichtigen lassen	2 bis 6 Wochen
3	Bei mehreren Erben: Einigung herstellen	sehr unterschiedlich
4	Unterlagen und Energieausweis zusammenstellen	2 bis 4 Wochen
5	Bewertung, Vermarktung, Notartermin	3 bis 6 Monate

Schritt 1 und 4 lassen sich parallel erledigen. Das ist der einfachste Zeitgewinn im ganzen Ablauf.

Schritt 1: Der Erbnachweis

Gegenüber Grundbuchamt und Notar müssen Sie belegen, dass Sie erben. Dafür gibt es zwei Wege.

Mit notariellem Testament oder Erbvertrag genügt dieses Dokument zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Ein Erbschein ist dann nicht nötig. Das spart Zeit und Gebühren.

Ohne notarielles Dokument brauchen Sie einen Erbschein. Das gilt bei gesetzlicher Erbfolge ebenso wie bei einem handschriftlichen Testament. Den Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen. Die Gebühren richten sich nach dem Nachlasswert, bei einem mittleren Einfamilienhaus liegen sie im mittleren dreistelligen Bereich.

Rechnen Sie je nach Gericht und Auslastung mit zwei Wochen bis drei Monaten. Das ist der Posten, der den Gesamtablauf am häufigsten verzögert, und deshalb der erste, den Sie anstoßen sollten.

Schritt 2: Grundbuch berichtigen, und zwar binnen zwei Jahren

Im Grundbuch steht nach dem Erbfall zunächst weiter der Verstorbene. Das muss berichtigt werden, bevor verkauft werden kann.

Hier liegt die wichtigste Frist dieses Artikels: Geht der Antrag auf Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt ein, ist die Eintragung gebührenfrei. Die Grundlage steht in Nr. 14110 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG.

Verstreicht die Frist, wird nach Objektwert abgerechnet:

Wert der Immobilie	Gebühr nach Fristablauf
200.000 €	ca. 190 €
400.000 €	ca. 330 €
600.000 €	ca. 435 €

Die Frist ist nicht verlängerbar. Entscheidend ist der Eingang des Antrags, nicht die Eintragung selbst. Wer also noch unschlüssig ist, ob verkauft oder behalten wird, stellt den Antrag trotzdem. Er kostet in diesem Fenster nichts und hält alle Wege offen.

Schritt 3: Die Erbengemeinschaft

Erben mehrere Personen, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Die Immobilie gehört dann allen gemeinsam, nicht in Bruchteilen, sondern zur gesamten Hand. Praktisch heißt das:

• Der Verkauf braucht die Zustimmung aller Miterben.
• Alle müssen den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben.
• Einzelne Miterben können ihren Anteil am Nachlass verkaufen, aber nicht einen Teil des Hauses. Für solche Erbanteile gibt es spezialisierte Aufkäufer, die deutlich unter Wert zahlen.

Kommt keine Einigung zustande, bleibt die Teilungsversteigerung. Jeder Miterbe kann sie allein beantragen. Sie führt zuverlässig zu einer Lösung, aber fast immer zu einem schlechten Preis: Versteigerungsergebnisse liegen regelmäßig deutlich unter dem, was eine normale Vermarktung erzielt hätte. Dazu kommen Verfahrenskosten und Monate an Zeit.

Unsere Erfahrung aus der Praxis: Der häufigste Streitpunkt ist nicht der Verkauf an sich, sondern der Wert. Eine Partei hält die Immobilie für deutlich mehr wert als die andere. Eine neutrale, nachvollziehbare Wertermittlung löst das öfter als jedes Gespräch über Gerechtigkeit, weil sie die Diskussion von Gefühlen auf Vergleichspreise verschiebt.

Kostenloses Erstgespräch: Bei geerbten Immobilien klären wir zuerst die Ausgangslage, Erbnachweis, Grundbuch, Zahl der Beteiligten, und erst danach reden wir über Vermarktung. Oft ist der erste Rat, mit dem Verkauf noch zu warten. Nehmen Sie Kontakt auf

Steuern: zwei Dinge, die oft verwechselt werden

Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Erbfall, unabhängig davon, ob Sie verkaufen. Sie richtet sich nach Verwandtschaftsgrad und Wert. Die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG:

Verhältnis zum Erblasser	Freibetrag
Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner	500.000 €
Kind, Stiefkind	400.000 €
Enkel	200.000 €
Eltern und Großeltern (im Erbfall)	100.000 €
alle Übrigen	20.000 €

Die Spekulationssteuer betrifft dagegen den Gewinn aus dem Verkauf. Als Erbe treten Sie in die Zehnjahresfrist des Erblassers ein. Hat dieser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, bleibt Ihr Verkaufsgewinn insoweit steuerfrei, auch wenn Sie erst vor einem Monat geerbt haben. Die Einzelheiten dazu stehen im Beitrag Haus verkaufen und Steuern.

Die Falle beim Familienheim

Wer als Ehegatte oder Kind eine selbst genutzte Immobilie erbt und dort selbst einzieht, kann unter bestimmten Voraussetzungen von der Erbschaftsteuer befreit sein. Bei Kindern ist die Befreiung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt.

Diese Befreiung hängt an einer Bedingung: zehn Jahre Selbstnutzung. Wer vorher verkauft oder vermietet, verliert sie rückwirkend und zahlt die Erbschaftsteuer nach. Das trifft regelmäßig Erben, die zunächst einziehen und nach drei Jahren feststellen, dass das Haus zu groß ist.

Wenn ein Verkauf im Raum steht, gehört dieser Punkt vor die Entscheidung, nicht danach. Wir sind keine Steuerberater und geben hier bewusst keine Steuerberatung, aber wir weisen darauf hin, weil es der teuerste Fehler in diesem Themenfeld ist.

Unterlagen und Energieausweis

Bei geerbten Immobilien fehlen Unterlagen häufiger als sonst, weil niemand mehr da ist, der weiß, wo sie liegen. Was Sie brauchen, steht in der Unterlagen-Checkliste für den Hausverkauf.

Zwei Besonderheiten:

Der Energieausweis ist auch beim geerbten Haus Pflicht und muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorliegen. Bei älteren Gebäuden ist dafür meist ein Bedarfsausweis mit Vor-Ort-Aufnahme nötig. Mehr dazu im Beitrag Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis.

Fehlende Baupläne lassen sich beim Bauamt anfordern. In Lübeck läuft das über das Bauordnungsamt, die Bearbeitung dauert einige Wochen. Auch dieser Antrag gehört an den Anfang, nicht ans Ende.

Verkaufen oder behalten?

Eine Frage, die wir regelmäßig gestellt bekommen und die keine allgemeine Antwort hat. Was dafür spricht, sie ehrlich zu prüfen statt reflexhaft zu verkaufen:

• Ein Haus, das seit Jahrzehnten bewohnt wurde, hat oft einen Sanierungsstau. Der drückt den Preis und schreckt Käufer. Manchmal lohnt eine kleine Instandsetzung vor dem Verkauf, manchmal nicht.
• Bei mehreren Erben ist Vermieten selten dauerhaft tragfähig. Gemeinsame Vermietung bedeutet gemeinsame Entscheidungen über Jahrzehnte.
• Der energetische Zustand ist inzwischen ein harter Preisfaktor. Eine Einschätzung dazu bekommen Sie vor der Entscheidung, nicht erst im Exposé.

Geerbte Immobilien in Lübeck: So machen wir es bei W&W

Wir betreuen Erbfälle in Lübeck und im Umland, von der Altstadt über St. Gertrud und St. Jürgen bis Travemünde, ebenso in Bad Schwartau, Stockelsdorf und Ratekau.

Unser Ablauf unterscheidet sich bewusst vom üblichen Maklerstart. Wir beginnen nicht mit Fotos, sondern mit einer nüchternen Bestandsaufnahme: Wie ist die Erbenlage, ist das Grundbuch berichtigt, welche Unterlagen fehlen, und in welchem baulichen Zustand ist das Haus wirklich. Weil wir aus dem Bauen kommen, sehen wir beim ersten Rundgang, ob hinter der Fassade ein Thema liegt, das später den Preis bestimmt.

Dazu kommt die eigene Energieberatung im Haus. Der Energieausweis ist beim Maklerauftrag über uns enthalten, und wenn sich die Frage stellt, ob eine Maßnahme vor dem Verkauf noch sinnvoll ist, beantworten wir sie mit Zahlen statt mit Bauchgefühl.

Und wenn mehrere Erben beteiligt sind, übernehmen wir die Rolle, die dann meistens fehlt: eine neutrale Stelle, die mit allen spricht und dieselben Zahlen vorlegt. Was Sie dafür an Wert erwarten können, steht im Beitrag Was ist mein Haus in Lübeck wert.

Sie haben geerbt und wissen noch nicht, wie Sie anfangen sollen? Sprechen Sie uns an. Das Erstgespräch ist kostenlos, und wir sagen Ihnen auch, wenn der richtige nächste Schritt erst einmal der Gang zum Nachlassgericht ist.