Hausverkauf-Ablauf: vom Preisgespräch bis zur Schlüsselübergabe

Die meisten Ratgeber zum Notartermin sind für Käufer geschrieben. Verständlich – aber wenig hilfreich, wenn Sie auf der anderen Seite des Tisches sitzen. Als Verkäufer haben Sie andere Fragen: Wann bekomme ich mein Geld? Wer kümmert sich um die Löschung meiner Grundschuld? Und wann darf ich die Schlüssel wirklich übergeben?

Dieser Artikel beantwortet genau das. Er führt Sie in vier Phasen durch den gesamten Hausverkauf – von der ersten Preisüberlegung bis zur Schlüsselübergabe – und zwar konsequent aus Verkäufersicht. Die Kernantwort vorweg: Rechnen Sie realistisch mit drei bis sechs Monaten Gesamtdauer. Wer die Unterlagen vor dem Verkaufsstart komplett hat und Kaufinteressenten früh auf ihre Finanzierung prüft, landet eher bei drei bis vier Monaten. Wer beides schleifen lässt, verliert genau an diesen zwei Stellen die meiste Zeit.

Wir begleiten Hausverkäufe in Lübeck und Umgebung als Makler von der Bewertung bis zur Übergabe. Die Zeitangaben in diesem Artikel sind deshalb keine Idealwerte aus dem Lehrbuch, sondern Spannen, wie wir sie in der Praxis tatsächlich beobachten.

Wie lange dauert ein Hausverkauf insgesamt?

Ein Hausverkauf gliedert sich in vier Phasen, die teilweise parallel laufen. Die folgende Zeitachse zieht sich als roter Faden durch diesen Artikel:

Phase	Inhalt	Typische Dauer
1 – Vorbereitung	Preisfindung, Unterlagen, Energieausweis	2–6 Wochen
2 – Vermarktung	Exposé, Besichtigungen, Käuferprüfung	4–12 Wochen
3 – Notarphase	Entwurf, Prüffrist, Beurkundungstermin	3–5 Wochen
4 – Abwicklung	Fälligkeit, Kaufpreiszahlung, Übergabe	4–8 Wochen

In Summe ergeben sich daraus rund drei bis sechs Monate. Die Spannen sind bewusst breit: Ein gepflegtes Einfamilienhaus in gefragter Lage mit vollständigen Unterlagen kann in Lübeck nach unserer Erfahrung deutlich schneller durchlaufen als ein Erbschaftsverkauf mit mehreren Eigentümern, fehlenden Bauunterlagen und offener Preisvorstellung.

Wichtig für Ihre Planung: Das Geld fließt nicht am Notartermin. Zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung liegen typischerweise vier bis acht Wochen – wer den Verkaufserlös für den eigenen Anschlusskauf fest einplant, sollte diesen Puffer kennen.

Phase 1: Wie bereiten Sie den Verkauf richtig vor? (Woche 1–6)

Wie finden Sie den richtigen Angebotspreis?

Am Anfang steht die Preisfrage – und sie entscheidet über den gesamten weiteren Verlauf. Ein zu hoher Angebotspreis kostet nicht nur Interessenten, sondern vor allem Zeit: Immobilien, die nach Wochen sichtbar im Preis gesenkt werden, gelten im Markt schnell als „schwierig” und erzielen am Ende oft weniger als bei realistischem Einstieg. Ein zu niedriger Preis verschenkt dagegen schlicht Geld.

Grundlage sollte eine nachvollziehbare Bewertung sein: Vergleichspreise aus dem Lübecker Markt, Bodenrichtwerte, Zustand und energetische Qualität des Hauses. Wie eine seriöse Werteinschätzung abläuft und welche Faktoren in Lübeck den Ausschlag geben, haben wir im Ratgeber Was ist mein Haus in Lübeck wert? ausführlich beschrieben.

Welche Unterlagen brauchen Sie vor dem Start?

Die zweite Aufgabe der Vorbereitungsphase: Unterlagen beschaffen – und zwar bevor die Anzeige online geht. Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauunterlagen, Wohnflächenberechnung, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung und Protokolle. Vieles davon liegt bei Behörden und braucht Vorlauf; beim Grundbuchamt und beim Bauaktenarchiv vergehen je nach Auslastung einige Tage bis mehrere Wochen. Welche Dokumente Sie konkret benötigen und wo Sie sie in Lübeck bekommen, steht in unserer Unterlagen-Checkliste für den Hausverkauf.

Ein Dokument verdient besondere Erwähnung: der Energieausweis. Er muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben werden (beides § 80 Abs. 4 GModG; das Gebäudemodernisierungsgesetz hat zum 29. Juli 2026 das GEG abgelöst, die Pflichten gelten unverändert). Wer ohne gültigen Ausweis inseriert oder besichtigen lässt, riskiert ein Bußgeld. Planen Sie die Erstellung also in Phase 1 ein, nicht erst kurz vor dem Notartermin.

Merksatz: Die Wochen, die Sie in Phase 1 in Unterlagen und Preisfindung investieren, sparen Sie in Phase 3 und 4 doppelt wieder ein – fast jede Verzögerung beim Notar geht auf fehlende Dokumente oder ungeklärte Eigentumsfragen zurück.

Phase 2: Wie läuft die Vermarktung ab? (Woche 4–16)

Exposé und Besichtigungen

Mit vollständigen Unterlagen und realistischem Preis beginnt die eigentliche Vermarktung: aussagekräftiges Exposé mit guten Fotos, Grundrissen und den Pflichtangaben aus dem Energieausweis (§ 87 GModG schreibt bestimmte Kennwerte schon in der Immobilienanzeige vor), Veröffentlichung auf den Portalen, Terminierung der Besichtigungen. In dieser Phase entscheidet sich, wie viele ernsthafte Interessenten Sie erreichen. Vier bis zwölf Wochen sind hier eine realistische Spanne – abhängig von Lage, Preis und Objektart.

Warum ist die Käuferprüfung der kritischste Punkt?

Jetzt kommt der Punkt, an dem in der Praxis die meisten Verkäufe platzen: die Auswahl des Käufers. Nicht der höchste Bieter ist automatisch der beste – sondern derjenige, der den Kaufpreis nachweislich finanzieren kann.

In unseren Verkäufen prüfen wir vor jeder Reservierung die Bonität: aktuelle Finanzierungsbestätigung der Bank, Eigenkapitalnachweis, bei Barzahlern ein Kapitalnachweis. Der Grund ist einfach: Platzt eine Finanzierung erst nach dem Notartermin, stehen Sie mit einem beurkundeten, aber nicht erfüllten Vertrag da – die Rückabwicklung kostet Monate, und die Immobilie muss mit dem Makel eines geplatzten Verkaufs neu an den Markt. Platzt sie schon vor dem Termin, verlieren Sie „nur” Wochen und müssen zurück in die Vermarktung. Beides lässt sich vermeiden, wenn die Finanzierungsfrage geklärt ist, bevor der Notar den Vertragsentwurf schreibt.

Seriös ist deshalb diese Reihenfolge: Einigung über Preis und Termine, dann Finanzierungsnachweis, erst danach der Auftrag an den Notar. Ein Kaufinteressent, der den Nachweis nicht beibringen will, ist ein Warnsignal – unabhängig davon, wie überzeugend er auftritt.

Sie möchten wissen, was Ihr Haus wert ist und wie Ihr Verkauf konkret ablaufen würde? Im kostenlosen Erstgespräch gehen wir Zeitplan, Preis und Unterlagen gemeinsam durch – unverbindlich und ohne Verkaufsdruck.

Phase 3: Was passiert beim Notar – aus Verkäufersicht? (Woche 10–20)

Wer wählt den Notar aus – und wer bezahlt ihn?

In Deutschland gilt die Faustregel: Wer bestellt, bezahlt – und üblicherweise ist das der Käufer. Er trägt die Beurkundungs- und Grundbuchkosten und darf im Gegenzug den Notar vorschlagen. Als Verkäufer müssen Sie das nicht fürchten: Der Notar ist kein Parteivertreter, sondern kraft Amtes zur Unparteilichkeit verpflichtet und muss beide Seiten gleichermaßen belehren (§ 17 BeurkG).

Zur Einordnung der Größenordnung: Notar- und Grundbuchkosten zusammen liegen als Faustwert bei rund 1,5 Prozent des Kaufpreises; die Gebühren sind im GNotKG kaufpreisabhängig festgelegt und bundesweit einheitlich – „Preisvergleich” zwischen Notaren lohnt also nicht. Diese Kosten trägt in der Regel der Käufer. Sie als Verkäufer zahlen nur die Posten, die Ihre Seite betreffen: vor allem die Löschung Ihrer eingetragenen Grundschulden (dazu gleich mehr).

In Lübeck ist die Notarwahl unkompliziert: Mehrere Notariate sitzen in der Innenstadt in fußläufiger Nähe zueinander. Für einen Beurkundungstermin sollten Sie nach unserer Erfahrung einen Vorlauf von etwa ein bis drei Wochen einplanen, in Ferienzeiten eher mehr.

Der Kaufvertragsentwurf und die Zwei-Wochen-Frist

Sobald der Notar beauftragt ist, erstellt er den Kaufvertragsentwurf und verschickt ihn an beide Seiten. Hier greift eine Frist, die viele Verkäufer nicht kennen: Bei Verbraucherverträgen – also wenn auf einer Seite ein Unternehmer und auf der anderen ein Verbraucher steht – soll der beabsichtigte Vertragstext dem Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Wird die Frist unterschritten, müssen die Gründe dafür in der Notarurkunde dokumentiert werden.

Verkaufen zwei Privatpersonen aneinander, greift die Vorschrift formal nicht zwingend – in der Praxis planen viele Notare die zwei Wochen aber grundsätzlich ein, und das ist gut so. Nutzen Sie diese Zeit aktiv: Lesen Sie den Entwurf vollständig, prüfen Sie insbesondere Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin, mitverkaufte Gegenstände (Küche, Markise, Kaminholz) und die Angaben zu Ihrer Person und zum Grundbuchstand. Fragen kostet beim Notar nichts extra – die Beratung ist mit der Gebühr abgegolten.

Wie läuft der Beurkundungstermin ab?

Der Termin selbst dauert je nach Vertragsumfang meist 45 bis 90 Minuten. Der Notar verliest den gesamten Vertrag laut – das ist gesetzlich vorgeschrieben und keine Formalie: Bei jedem Punkt können beide Seiten unterbrechen und nachfragen, kleinere Änderungen nimmt der Notar direkt in der Urkunde vor. Er belehrt über die rechtliche Tragweite, insbesondere über den Haftungsausschluss, die Fälligkeitsregeln und die Kostenfolgen. Am Ende unterschreiben Käufer, Verkäufer und Notar. Mitbringen müssen Sie im Kern nur einen gültigen Lichtbildausweis und Ihre Steuer-Identifikationsnummer.

Mit der Unterschrift ist der Vertrag bindend – aber Ihr Eigentum geht noch nicht über, und Geld ist noch keines geflossen. Das passiert erst in Phase 4.

Welche Fallstricke betreffen speziell Verkäufer?

Drei Punkte gehen aus Verkäufersicht am häufigsten schief:

Lastenfreistellung. Auf den meisten Häusern lastet noch eine Grundschuld der finanzierenden Bank – auch wenn das Darlehen längst getilgt ist. Der Käufer (genauer: seine Bank) verlangt lastenfreien Erwerb. Der Notar organisiert die Löschung, braucht dafür aber die Löschungsbewilligung Ihrer Bank – und die brauchen mitunter mehrere Wochen. Kontaktieren Sie Ihre Bank deshalb früh, idealerweise schon in Phase 2. Läuft das Darlehen noch, fällt bei vorzeitiger Ablösung zudem meist eine Vorfälligkeitsentschädigung an; lassen Sie sich deren Höhe vorab schriftlich nennen, damit Sie Ihren Nettoerlös realistisch kalkulieren.

Haftung und Belehrungen. Üblich ist der Ausschluss der Sachmängelhaftung („gekauft wie gesehen”). Der schützt Sie aber nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln: Bekannte Probleme – der feuchte Keller, der Schwammbefund von 2018, die fehlende Baugenehmigung für den Wintergarten – müssen Sie offenlegen. Wer schweigt, haftet trotz Ausschlussklausel, im Zweifel noch Jahre später. Ehrlichkeit ist hier keine Tugend, sondern Risikomanagement.

Vollmachten bei mehreren Eigentümern. Gehört das Haus Eheleuten gemeinsam oder einer Erbengemeinschaft, müssen alle Eigentümer beurkunden – persönlich oder per notarieller Vollmacht. Erscheint ein Miteigentümer ohne wirksame Vollmacht, kann zwar mit vollmachtloser Vertretung beurkundet werden, die Urkunde wird aber erst mit der Nachgenehmigung wirksam – das kostet erfahrungsgemäß zwei bis vier Wochen extra und verzögert die Fälligkeit. Klären Sie Vollmachten deshalb vor dem Termin, nicht danach.

Phase 4: Was passiert nach der Beurkundung? (Woche 14–26)

Wann wird der Kaufpreis fällig?

Nach dem Termin arbeitet vor allem der Notar. Der Kaufpreis wird nicht sofort gezahlt, sondern erst, wenn die im Vertrag festgelegten Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Typisch sind drei:

1. Auflassungsvormerkung: Der Notar lässt zugunsten des Käufers eine Vormerkung ins Grundbuch eintragen. Sie sichert den Käufer davor, dass Sie das Haus ein zweites Mal verkaufen oder neu belasten – erst mit dieser Sicherung überweist seine Bank. In Lübeck führt das Grundbuchamt beim Amtsgericht Lübeck die Grundbücher; die Eintragung der Vormerkung dauert je nach Auslastung einige Tage bis wenige Wochen.
2. Lastenfreistellung gesichert: Die Löschungsunterlagen Ihrer Bank liegen dem Notar vor, meist mit Treuhandauflage – die Bank gibt die Löschung frei, sobald der Ablösebetrag aus dem Kaufpreis direkt an sie fließt.
3. Vorkaufsrechtsverzicht: Die Gemeinde – hier die Hansestadt Lübeck – erklärt, dass sie ihr gesetzliches Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch nicht ausübt. Das ist bei normalen Wohnimmobilien Routine, braucht aber ebenfalls seine Bearbeitungszeit.

Liegt alles vor, verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung, und der Käufer muss binnen der vereinbarten Frist – üblich sind zehn bis vierzehn Tage – zahlen. Vom Notartermin bis zum Geldeingang vergehen so in Summe typischerweise vier bis acht Wochen. Der Kaufpreis fließt dabei im Normalfall direkt auf Ihr Konto (und anteilig an Ihre abzulösende Bank); ein Notaranderkonto ist heute die begründungsbedürftige Ausnahme, nicht die Regel.

Übergabe, Übergabeprotokoll und wirtschaftlicher Übergang

Mit der vollständigen Kaufpreiszahlung kommt der Moment, auf den beide Seiten gewartet haben: die Übergabe. Praktisch alle Kaufverträge regeln, dass Besitz, Nutzungen und Lasten – der sogenannte wirtschaftliche Übergang – erst mit vollständiger Zahlung auf den Käufer übergehen. Ab diesem Tag trägt er Grundsteuer, Versicherung und Betriebskosten; bis dahin sind Sie in der Pflicht, das Haus im vertraglich vereinbarten Zustand zu erhalten.

Daraus folgt die wichtigste Verhaltensregel für Verkäufer: Schlüssel erst gegen Geld. Übergeben Sie das Haus nie vor dem bestätigten Zahlungseingang – auch nicht „nur zum Renovieren” und auch nicht an sympathische Käufer. Zieht der Käufer vorzeitig ein und die Zahlung scheitert, bekommen Sie ihn nur mit erheblichem Aufwand wieder heraus.

Für die Übergabe selbst empfiehlt sich ein schriftliches Übergabeprotokoll: Zählerstände für Strom, Gas oder Fernwärme und Wasser, Anzahl der übergebenen Schlüssel, Zustand der Räume, übergebene Dokumente (Energieausweis im Original, Bauunterlagen, Wartungsprotokolle der Heizung). Beide Seiten unterschreiben, beide behalten ein Exemplar. Das Protokoll ist keine Pflicht, erspart aber die klassischen Streitereien über Nebenkostenabrechnungen und angeblich fehlende Schlüssel.

Der formale Schlusspunkt folgt unspektakulär Wochen bis Monate später: Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, und das Grundbuchamt trägt den Käufer als neuen Eigentümer ein. Für Sie als Verkäufer ist zu diesem Zeitpunkt längst alles erledigt.

Wer zahlt was – und was bleibt für Sie übrig?

Zur Einordnung die typische Kostenverteilung beim Hausverkauf in Schleswig-Holstein:

Kostenposition	Größenordnung	Trägt üblicherweise
Notar- und Grundbuchkosten	ca. 1,5 % des Kaufpreises (GNotKG)	Käufer
Grunderwerbsteuer	6,5 % in Schleswig-Holstein (Landesgesetz; Grundsatz: § 11 GrEStG)	Käufer
Löschung eigener Grundschulden	je nach Grundschuldhöhe, meist niedriger dreistelliger Betrag	Verkäufer
Vorfälligkeitsentschädigung	abhängig von Restschuld und Restlaufzeit	Verkäufer
Maklerprovision	ortsüblich, beim Verkauf an Verbraucher mindestens hälftig geteilt	Käufer und Verkäufer
Energieausweis, Unterlagenbeschaffung	meist unter 1.000 € gesamt	Verkäufer

Die Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent ist mit Abstand der größte Posten – sie trifft aber den Käufer, nicht Sie. Für Ihre eigene Kalkulation wichtiger ist die steuerliche Seite des Verkaufserlöses: Ob auf Ihren Gewinn Spekulationssteuer anfällt, hängt von Haltedauer und Eigennutzung ab. Was dabei gilt und welche Ausnahmen es gibt, lesen Sie im Ratgeber Haus verkaufen und Steuern.

Was heißt das für Ihren Verkauf in Lübeck?

Der Ablauf eines Hausverkaufs ist kein Hexenwerk – aber er hat zwei Stellen, an denen Erfahrung bares Geld und Monate an Zeit wert ist: die realistische Preisfindung am Anfang und die Käuferprüfung vor dem Notartermin. Alles andere ist sauberes Handwerk entlang der Zeitachse: Unterlagen früh beschaffen, Bank früh wegen der Lastenfreistellung ansprechen, den Vertragsentwurf in der Prüffrist wirklich lesen, Schlüssel erst gegen Geld.

Wenn Sie diesen Weg nicht allein gehen möchten: Als Immobilienmakler in Lübeck übernehmen wir den gesamten Ablauf – von der Bewertung über die Bonitätsprüfung der Interessenten bis zur Begleitung beim Notartermin und der Schlüsselübergabe. Im kostenlosen Erstgespräch besprechen wir Ihre Ausgangslage, den realistischen Zeitplan und den erzielbaren Preis für Ihr Haus. Vereinbaren Sie einfach einen Termin – telefonisch, per E-Mail oder direkt bei uns in Lübeck.